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不動産会社を開業するための段取りと費用まとめ

    独立宅建士を目指す方の中には将来、独立して不動産会社を経営したいという方も多いかと思います。

    もちろん、起業するからには自分自身が養えるだけの営業スキル、人脈が必要となってきますが、それらをある程度満たしているのであれば、独立を視野に入れたキャリアプランを考えるのは全然アリな話でしょう。

    では、実際に不動産会社を独立開業する場合、どういった段取りを踏めばよいのでしょうか?

    ここでは、会社設立に必要な手順やそれに必要な費用をまとめてみましたので、一緒に確認していきましょう。

    起業の方法としては個人事業主、法人(会社)の2通りがある

    起業をする場合、大別すると「個人事業主」として起業する方法と、「法人」として起業する2つの方法があります。

    この2つの違いについては色々ありますが、ざっくりと違いをまとめたのが以下の表となってます。

    個人事業主 法人(会社)
    信用力 低い
    財務体質、責任者が不明確なため
    高い
    資本金・役員・会社規模
    責任 個人が全て負担しなければいけない 個人ではなく、法人が責任を負うことになる
    株式会社・有限会社の場合は株主や出資者に出資額以上の責任は及ばない
    事業の継続性 個人の死亡によって終了する 解散などの事由がない限り存続する
    利益 利益は全て個人のものとなる 会社のものであり、会社の所有者である出資者には一定条件のもと、配当として配分される
    税金 累進課税
    所得に応じて細かく税率が変わってきます
    一定税率
    資本金と所得に応じて一定の税率となります
    経費計上 費用計上出来る範囲が狭い 費用計上出来る範囲が広い
    設立にかかる費用 なし 登記費用として約30万ほどかかる

    ざっと見た感じ、法人として経営をしたほうが何かとメリットが多いという結果となっておりますが、個人事業主もそれなりにメリットがあります。

    個人事業主で経営する場合のメリット

    • 事業登録する際の登記費用がかからない
    • 売上から経費などを引いた金額が350万円を越えなければ個人事業主のほうが税率が安い
    • 経理、財務の運営コストが法人よりも安く済む(税理士に依頼しなくても可能なレベル)

    まぁ、どちらの方法を選ぶかについては『会社規模による』と言えますので、初年度の売り上げ見込みなどを踏まえた上で、決める流れとなりますが、一般的にはまずは個人事業主として立ち上げて、ある程度軌道に乗ってそれなりの売り上げが出てきた段階で法人化、という形をとっている方が多いです。

    会社を設立する場合の申請方法と費用

    個人事業主、法人のそれぞれを設立する場合、申請する方法が異なりますのでその辺をまとめてみました。
    なお、具体的な手続き方法等については、個人事業主であれば

    個人事業主の場合

    ①申請の流れ
    個人事業主として申請をする際は、税務署に対して以下の2つの書類を提出すれば完了します。

    個人事業の開業・廃業等届出書
    ここでは、職業、屋号、事業の内容を明記する必要があります。
    特に悩むところはありませんが、「屋号」については他と被ってないか一応確認してからにしましょう。(個人事業から会社組織にする際は名称を引き継ぐことも可能です)

    所得税の青色申告承認申請書
    白色申告をする場合は、こちらの青色申告申請書は不要となりますが、確定申告をする場合、青色申告(複式簿記)であれば65万円の控除を受けることが出来ます。また、損失の繰り越しが認められるなど、事業主としてのメリットは絶大です。確定申告時のめんどくささはついて回りますが、まぁそこは事業と割り切って青色申告を行うべきでしょう。

    ②手続きにかかる費用
    基本的に無料です。
    税務署への持ち込みではなく、郵送する場合は切手代等はもちろんかかります。
    ③手続きにかかる日数
    税務署に直接行けば即日で手続きが終わります。
    (実際のところ1時間もかかりません)

    法人(会社)の場合

    ①設立までの流れ
    個人事業主と異なり、会社を設立する場合は、多くの書類の作成、提出が必要となり段取りとしては以下の形で進める必要があります。

    1. 会社の概要についての検討、決定
    2. 法人の実印の作成
    3. 印鑑証明書の取得
    4. 定款の作成
    5. 発起人による設立総会の開催
    6. 定款の認証
    7. 出資金の払込
    8. 登記書類の作成
    9. 登記申請書類の提出
    10. 履歴事項全部証明書(登記簿謄本)、印鑑カード、印鑑証明書の取得
    11. 税務署、社会保険事務所などへの届出
    ③手続きにかかる費用
    費用が発生する項目とその概算金額については以下となります。

    項目 概算金額
    法人の実印作成費用 約7,000円
    (これはピンキリです)
    定款認証
    法人登記する前に必要な書類の認証
    40,000円
    定登録免許税 資本金額×0.007
    上記計算した税金が15万円未満の場合は、申請件数1件につき15万円
    出資金の払い込み 最低1円
    登記完了後の登記簿謄本2通、印鑑証明書1通の費用 2,500円
    司法書士報酬 約100,000円
    依頼する司法書士によって費用は変わります
    合計 約300,000円
    ④手続きにかかる日数
    自身で行う場合、専門的な法律手続の学習や書類作成等で2か月以上は軽くかかります。
    ただし、司法書士に依頼すれば数日~数週間で対応してくれます。
    その分の代行費用がかかるため出費にはなりますが、本業以外に回す時間を節約できるのでここは依頼したいところですね。

    不動産会社として必要な手続き

    不動産会社として業務を行う場合、以下の2つの協会に入会する必要があります。

    • 保証協会(全国宅地建物取引業保証協会)
    • 宅建協会(宅地建物取引業協会)

    保証協会

    不動産業を営む場合、本店1,000万円、支店1店舗につき500万円の「営業保証金」を供託金として法務局に納める必要がありますが、 保証協会の会員になると「営業保証金」は免除され、本店60万円、支店1店舗につき30万円の 「弁済業務保証金分担金」 を納付すれば営業できることになっております。

    万が一、お客様からの損害賠償請求を受けた際にお金がない場合は、保証協会に加入することで一時的に立て替えをしてくれるメリットもあります。

    宅建協会

    こちらは必須ではありませんが、宅建協会に入会するとレインズを利用することが出来ます。

    レインズとは?

    「不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)」の略で、国土交通省及び(財)不動産流通近代化センターが共同で開発し、国土交通大臣から指定を受けた全国4箇所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのオンラインシステム。

    不動産会社へ土地や中古の住宅の売買を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要がありますが、『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』については、宅地建物取引業法により、レインズ登録が義務付けられており、媒介契約書を売主の依頼者に交付することを定めています。

    つまりは、不動産会社なら物件の仲介売買は必須の業務となるため、レインズが利用できないと話にならないと言えるので、任意と言いながらもほぼ必須と思ってもらえればよいでしょう。

    入会するための費用

    保証協会、宅建協会のそれぞれに入会するには、入会金、及び会費(月額)が必要となります。ただし、こちらの金額については各都道府県毎で異なりますので、ここでは例として大阪府の保証協会、宅建協会の金額を載せておきます。
    ※詳しくは所轄の宅建協会、保証協会のHPでご確認ください。

    ■入会時に必要な費用
    正会員
    (本店)
    準会員A
    (支店)
    準会員B
    (専任の取引主任者)
    宅建協会 入会金 600,000円 500,000円 10,000円
    保証協会 入会金 200,000円 100,000円
    弁済業務保証金 600,000円 300,000円
    入会金合計 1,400,000円 900,000円 10,000円
    ■会費(月額)
    正会員
    (本店)
    準会員A
    (支店)
    準会員B
    (専任の取引主任者)
    宅建協会 4,500円 4,500円 1,000円
    保証協会 500円 500円
    会費(月額)合計 5,000円 5,000円 1,000円

    業務を行うための事務所

    特に作業場所を必要としない業種であれば、自宅兼事務所として専用の電話だけ引いておけばとりあえずは事足りますが、不動産会社として経営をするのであれば、ある程度の店構えはあるべきでしょう。

    今ではネットからの集客でまかなえる部分も多いですが、お客様が直接来られた際も応対できるようなスペースは確保しておきたいところです。

    まぁ、この辺はある程度、所得の目途が立ってからでも遅くはありませんので、今後のプランとして考えておけばよいかと思います。

    事務所を借りる場合の費用

    自宅以外で事務所を借りる場合、賃貸料などについては立地条件に大きく左右されるため一概にこの金額、という形での提示は難しいですが、改装費用、賃貸料などで初年度は500万円くらいはかかると言われてますので、それなりの金額を覚悟しておく必要があります。

    まとめ

    これまでの説明を踏まえると、不動産会社を立ち上げる場合、初期費用として700万円ほどは必要になってくる計算となります。
    また、運転資金等の準備も必要となりますので、やはり1000万円かそれ以上は準備しておきたいところでしょう。

    独立開業をするにはそれなりに費用がかかりますが、それ以上に開業後に業務を継続、そして拡大できるかがもっとも重要なポイントだと言えますので、自分自身の資金力にプラスαで業務能力、営業能力、人脈などを踏まえて独立開業のタイミングを計るようにしましょう。

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